החלטה בתיק עת"מ 56969-09-11

עתירה מינהלית שעניינה  שני בנייני מגורים רבי קומות, שנבנו ועומדים בפני איכלוס, הנמצאים במרכז העיר רחובות, בין הרחובות אייזנברג, הרצל וגורדון בעיר (להלן: " הבניין"), על המקרקעין הידועים כגוש 3703, חלקות 115 ו-255 (להלן: " המקרקעין").

בכתב העתירה ביקשו העותרים להורות למשיבים 1 - 3, עיריית רחובות (להלן: " העירייה"), הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות (להלן: " הוועדה המקומית") וראש העיר רחובות (שלושתם יכונו  להלן יחד: " המשיבים") לנמק מדוע לא יחייבו את המשיבה 4, יזמית הבניין (להלן: " הקבלן"), לחדול מבניית הבניין, עד שתשלם את מלוא היטל ההשבחה ותשלם עבור קרן חנייה, בסכומים המפורטים בעתירה, ומדוע לא תוקם "קרן חנייה" שבה יופקד התשלום. בדיון  שהתקיים ביום 28.11.11, שינו העותרים את הסעד המבוקש וצמצמו אותו, באמירת בא כוחם כי מרשיו אינם מבקשים להפסיק את הבנייה וכי תכליתה של העתירה " להבין ... איך שולם הכסף".

השאלה שנותרה אפוא להכרעה היא אם יש לחייב את הקבלן בתשלום היטל השבחה וקרן חנייה כמפורט בעתירה.

א.         רקע

1.         העותר 1 הוא חבר מועצת העיר רחובות. העותרים 2 ו-3 טוענים כי הם מייצגים תושבים בעיר רחובות ופועלים לטובת העיר ורווחת תושביה. העותרים 4 - 6 הם תושבי רחובות המתגוררים סמוך לבניין.

2.         המשיבים, כשמם כן הם, העירייה, הוועדה המקומית וראש העיר. הקבלן (המשיבה 4) הוא יזם וקבלן שרכש את הזכויות במקרקעין ביום 23.10.07, ובונה את הבניין.

3.         ביום 7.3.02 פורסמה למתן תוקף תוכנית מתאר מקומית רח/6/2010 (י.פ. 5085) (להלן: " התוכנית"), שמהווה שינוי לתוכנית רח/2010 משנת 1994. התוכנית קובעת הוראות לבניית שני מגדלי מגורים בני 14 ו-20 קומות על המקרקעין, שבהם שטח עיקרי למגורים בהיקף של כ- 18,000 מ"ר, שטח מסחרי עיקרי של כ- 200 מ"ר, חניון לדיירים וחניון ציבורי שבו 150 מקומות חנייה. מספר הדירות המותר על פי התוכנית, בהתאם למגבלות גודל מינימלי לדירה הקבועות בה, הוא 217. בתקנון התוכנית צויין כי 4,950 מ"ר, שהוקצו לטובת שטח עיקרי למגורים, מהווים פיצוי עבור הקמת החניון הציבורי על פי מפתח של 33 מ"ר זכויות בנייה לכל מקום חנייה.

4.         ביום 16.6.04, לבקשת בעלי המקרקעין דאז, אישרה ועדת המשנה שליד הוועדה המקומית נספח בינוי חדש לתוכנית, שעיקרו קביעה כי מספר יחידות הדיור בבניין יהיה 137 יחידות, ביטול כל שטחי המסחר בבניין וכן ביטול רוב החניון הציבורי (ביטול 134 מקומות חנייה והותרת 16 מקומות חנייה לציבור).

5.         ביום 4.1.05 שילמו בעלי המקרקעין דאז 8,141,895 ש"ח לוועדה המקומית בגין היטל השבחה לפי התוכנית, וזאת על יסוד שומתו של השמאי אריה קמיל,  שמאי שהוסכם על הבעלים והוועדה המקומית.

6.         ביום 11.4.05 הגישו בעלי המקרקעין שתי בקשות למתן היתרי בנייה להקמת שני בנייני מגורים הכוללות הקלות: בקשה אחת להקמת בנין מגורים בן 18 קומות במקום 14 קומות כפי שנקבע בתוכנית; ובקשה שניה להקמת בנין מגורים בן 25 קומות במקום 20 הקומות שנקבעו בתוכנית.

7.         לבקשות אלו הגישו תושבים המתגוררים סמוך למקרקעין התנגדויות. הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות, אישרה מתן ההיתרים המבוקשים וכן הורתה על תיקון נספח הבינוי לתוכנית בענין החניות, באופן שיכלול 30 חניות ציבוריות בשטח הבניין, במקום 16 החניות שנקבעו קודם לכן. על החלטה זו של הוועדה המקומית הוגשו שני עררים לוועדת הערר המחוזית (עררים 521+543/05). בין התושבים שהתנגדו היה גם העותר 2 דנן. בין השאר, נטען בעררים כי מספר מקומות החנייה שנקבע אינו עונה על מצוקת החנייה באזור, בפרט נוכח ביטול התכנון של חניון ציבורי שתוכנן בתוכנית מלכתחילה.

8.         בהחלטתה מיום 10.4.06 אישרה ועדת הערר את החלטת הוועדה המקומית, כפוף לתנאי שהיתרי בנייה יוצאו באישור הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. ועדת הערר קבעה עוד כי " הבקשות כפי שהוגשו מגלמות יתרונות תכנוניים משמעותיים ונוכח האמור נראה לוועדת הערר כי תועלתן של הבקשות עולה על הפגיעות הנטענות, ככל שקיימות כאלה".

9.         באשר לחניון הציבורי נקבע כי חלף הקמתו יחויבו בעלי המקרקעין בתשלום בגין " קרן חנייה", אשר תממן הקמת חניון ציבורי ב"מתחם מכבי" הסמוך לבניין. וכך אמרה ועדת הערר: " משיקולים שבתכנון ובסביבה, חויבה המבקשת להשתתף בעלות הקמתו של החניון הציבורי במתחם 'מכבי' המתוכנן בהמשך רח' הרצל ... שלצורך מימונו הוקמה קרן בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חנייה), התשמ"ג- 1983".

10.        בעתירה נטען, בין השאר, כי לא התקבל אישור הוועדה המחוזית להיתרי הבנייה, כפי שנדרש בהחלטת ועדת הערר. טענה זו נסתרה בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 20.6.06 המאשרת את ההיתרים (נספח 5 לתגובת המשיבים).

11.        בין לבין, ביום 6.9.06, שילמו בעלי המקרקעין דאז היטל השבחה בסכום נוסף של 1,519,642 ש"ח, בגין ההקלות שאושרו, וזאת על יסוד שומה שערך השמאי אמיר חפשי, אף הוא שמאי שהוסכם על הוועדה המקומית והבעלים דאז.

12.        בשנת 2007 רכש כאמור הקבלן את המקרקעין. בעקבות זאת, הגיש הקבלן שתי בקשות חדשות להיתרי בנייה בבניין, שבהן התבקשה הגדלת מספר הדירות ל-200 כדלקמן: בקשה אחת להקמת בנין בן 18 קומות שבו 84 דירות, ובקשה שניה להקמת בנין בן 25 קומות שבו 116 דירות.

13.        ביום 4.3.09 החליטה רשות הרישוי של הוועדה המקומית להעניק את ההיתרים המבוקשים, כפוף למילוי תנאים. בין השאר נקבע, לענין החניון הציבורי שעתיד היה להיות מוקם ב"מתחם מכבי": " החלטת ועדת הערר קבעה כי תידרש התחייבות להשתתפות בעלות הקמתו של החניון הציבורי במתחם מכבי. כיון שהקמת החניון של 150 מקומות חנייה במתחם מכבי איננה ישימה ברובה, לשם כך תידרש הצגת אישור התשלום בגין 150 מקומות חנייה".

14.        ביום 26.12.10, יותר משנה וחצי לאחר מכן, הגיש העותר 2 דנן ערר על ההחלטה ליתן את היתרי הבנייה שהתבקשו (ערר 369/10). ועדת הערר דחתה את הערר על הסף מטעמי שיהוי והסתמכות צדדים שלישיים, נוכח העובדה כי הקבלן כבר החל בבניית הבניין על פי ההיתרים שניתנו, ואף מכר דירות לצדדים שלישיים. ועדת הערר דנה בטענות העותר 2 באשר למצוקת החנייה בסביבת הבניין ופתרונות החנייה שהציעה הוועדה המקומית וקבעה, לאחר שערכה סיור במקום, כי פתרונות החנייה החלופיים, שהציעה העירייה בחניונים סמוכים, אינם נופלים מן הפתרון שאושר קודם לכן בחניון "מתחם מכבי". עוד ציינה ועדת הערר כי " איננו סבורים כי מדובר באי חוקיות אשר משקלה מהווה משקל נגד להסתמכות צדדים שלישיים והשיהוי הכבד בו לוקה הפנייה לוועדת הערר".

15.        ביום 16.6.11 הגיש העותר 2 ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר, אולם הערעור הוגש נגד הוועדה המקומית והקבלן בלבד. ערעור זה נמחק לבקשת העורר ביום 20.7.11.